En el ámbito legal de la división horizontal, se encuentra una de las alternativas cruciales para fragmentar pisos y locales, siendo un requisito indispensable para empresas dedicadas a la venta de trasteros o aquellas que buscan comercializar niveles de edificios o parcelas.
Pero, ¿qué implica exactamente la división horizontal? ¿Cuáles son los documentos necesarios para llevar a cabo este proceso? ¿Qué trámites se requieren y cómo se ejecuta? En este extenso artículo, ahondaremos en cada uno de estos aspectos, proporcionando información detallada para aquellos que buscan comprender a fondo las divisiones horizontales y sus implicaciones legales.
Contents
- 1 ¿Qué es una División Horizontal Catastro?
- 2 Tipos de Divisiones Horizontales
- 3 Diferencia entre División Horizontal y Segregación
- 4 Requisitos para Realizar una División Horizontal
- 5 Documentos Necesarios para la División Horizontal
- 6 ¿Cómo Realizar una División Horizontal?
- 7 ¿En Qué Trámites se Requiere la División Horizontal?
¿Qué es una División Horizontal Catastro?
La división horizontal se configura como el acto jurídico mediante el cual un edificio se divide en unidades independientes, conocidas como fincas registrales, que pueden abarcar desde pisos y locales hasta garajes o trasteros.
Cada una de estas unidades posee su propia referencia catastral, un código crucial para identificar cada propiedad ante el Catastro y la Administración Tributaria.
Este proceso también implica la asignación de un coeficiente de propiedad a cada unidad, representando el porcentaje de participación que cada propietario tiene en los elementos comunes del edificio, tales como el portal, las escaleras, el ascensor o el tejado.
La división horizontal de este tipo se registra en el Registro de la Propiedad, dando origen a la formación de una comunidad de propietarios que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.
Tipos de Divisiones Horizontales
Existen varios tipos de divisiones horizontales, adaptadas a distintas necesidades:
- De Vivienda: Se lleva a cabo cuando se desea dividir una vivienda en dos o más unidades independientes.
- De Locales: Aplicable al fragmentar un local comercial en dos o más secciones.
- Tumbada: Implementada cuando se busca dividir un edificio horizontal o mixto en diferentes espacios comunes.
- De Edificio Nuevo: Se realiza al construir un edificio nuevo que se dividirá en varias partes, como pisos o locales.
- De Edificio Antiguo: Un tipo de división necesaria al dividir un edificio existente en un conjunto de apartamentos o locales.
Diferencia entre División Horizontal y Segregación
Es crucial no confundir la división horizontal con la segregación, otro acto jurídico que implica separar una parte de una finca registral para formar una nueva, sin afectar al resto de la finca original.
Por ejemplo, si poseemos un piso extenso y deseamos dividirlo en dos más pequeños, estaríamos llevando a cabo una segregación. En contraste, la división horizontal crea espacios independientes dentro de las edificaciones.
Requisitos para Realizar una División Horizontal
Los requisitos fundamentales para llevar a cabo divisiones horizontales son:
- Acuerdo de los Propietarios: Debe existir un acuerdo entre los propietarios de la propiedad.
- Proyecto de División: Debe ser elaborado y firmado por un aparejador o arquitecto.
- Autorización del Proyecto: Necesaria para proceder con la división.
- Consentimiento de Propietarios Afectados: Implica el consentimiento de aquellos propietarios que se verán afectados por la división.
- Petición Formal a la Junta de Propietarios: Se debe realizar una solicitud formal a la junta de propietarios.
Documentos Necesarios para la División Horizontal
La realidad es que se requieren 18 documentos específicos para llevar a cabo este tipo de división:
- Título de Propiedad Legal.
- Licencia de Obras.
- Certificado Legal de Obra Nueva.
- Cédula de Habitabilidad.
- Cédula Correspondiente a la Primera Ocupación o Comunicación Previa.
- Certificado de Eficiencia Energética.
- Descripción del Inmueble.
- Completa Descripción de Cada Elemento Privativo.
- Plano Descriptivo del Edificio.
- Normas de la Comunidad.
- Reservas de Derechos.
- Licencia para la División.
- Escritura Legal de Obra Nueva y División.
- Nota del Registro del Inmueble.
- Tasación Inmobiliaria.
- Acta de Obra.
- Ficha y Valor Catastral.
- Recibo de Impuesto de los Bienes Inmuebles.
¿Cómo Realizar una División Horizontal?
Los pasos para llevar a cabo una división horizontal son los siguientes:
- Solicitar un Proyecto Técnico: Debe ser elaborado por un arquitecto o aparejador, describiendo las características de cada unidad resultante y su referencia catastral.
- Obtener el Consentimiento de Propietarios: Se debe obtener el consentimiento de todos los propietarios del edificio o, en su defecto, una autorización judicial.
- Solicitar la Licencia Municipal de Obra: Necesaria para realizar las obras necesarias para adaptar el edificio a la nueva distribución.
- Realizar las Obras: Conforme al proyecto técnico, y obtener el certificado de final de obra.
- Obtener Certificados de Habitabilidad y Energético: Necesarios para cada unidad resultante.
- Otorgar Escritura Pública de División Horizontal: Ante notario, recogiendo la división y sus condiciones.
- Inscribir la Escritura en el Registro de la Propiedad: Y comunicarla al Catastro.
¿En Qué Trámites se Requiere la División Horizontal?
La división horizontal se aplica en diversas circunstancias, tanto en nuevas construcciones como en edificios ya existentes, con diferencias significativas:
Nueva Construcción
Cuando se erige un edificio nuevo que se dividirá en varias unidades independientes, la división horizontal se realiza antes de vender o alquilar las salas resultantes. Esto asegura que cada comprador o inquilino tenga su propia finca registral con su referencia catastral y su coeficiente de propiedad.
Inmuebles Existentes
En situaciones en las que se necesita dividir un edificio ya existente en varios pisos o niveles, la división legal es crucial para regularizar la situación jurídica del edificio y adaptarlo a la nueva distribución. Esto previene problemas legales, fiscales o administrativos, tanto con los propietarios como con las autoridades locales.
Podemos concluir en que una división horizontal no solo es un requisito legal, sino una medida esencial para garantizar la legalidad, comodidad y correcto funcionamiento de espacios independientes en un edificio. Facilita la venta, el alquiler, y evita complicaciones legales y administrativas. Con la correcta comprensión de este proceso y la satisfacción de todos sus requisitos, se establece el camino para una operación inmobiliaria exitosa y sin contratiempos.
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